20 marraskuuta 2018

Kiinteistön kuntotutkimuksen ostajanopas: Suunnittele ennen kuin teet

Kiwa Inspectan asiantuntija Jani Mikkola tutkimassa kiinteistön julkisivua.

Kiinteistön kuntotutkimuksen ostajanopas ei ole vielä tilattavissa oleva tuote. Tästä artikkelista löydät kuitenkin vinkkejä ja sisältöjä, jotka tähän hyödylliseen, mutta vielä kuvitteelliseen oppaaseen kuuluisivat. Yksi vinkki on ylitse muiden: tee aina kunnollinen tutkimussuunnitelma ennen laajemman kiinteistön kuntotutkimuksen aloittamista.

Kiinteistön kuntotutkimuksen ostajanopas olisi hyödyllinen opus jokaiselle, joka haluaisi selvittää kiinteistönsä tämän hetkisen kunnon. Usein kuntotutkimuksen taustalla ovat kiinteistön käyttäjien omat havainnot ongelmista, vaurioista tai vuodoista. Toisaalta taustalla voi olla myös kiinteistön elinkaaren vaihe: juuri nyt saatetaan lähestyä niitä aikoja, jolloin kiinteistön peruskorjauksen hankesuunnittelu pitäisi käynnistää. Kuntotutkimuksella voidaan selvittää nämä korjaustarpeet ja niihin liittyvät korjausmenetelmät etukäteen, jolloin voidaan välttyä turhilta ja kalliilta yllätyksiltä.

Kiinteistön kuntotutkimuksen ostajanopas: ensin perusteet kuntoon

 Jos kuvitteellinen kiinteistön kuntotutkimuksen ostajanopas nyt kirjoitettaisiin, niin miltä sen sisällysluettelo näyttäisi Kiwa Inspectan teknisen asiantuntijan Henri Käyrän mielestä?

- Opas olisi varmaankin hyvä aloittaa yleisellä esittelyllä kuntotutkimuksesta, sen taustoista, tarkoituksesta ja käytännön toteutuksesta. Mitä eroa on tutkimuksella ja kuntoarviolla ja millaisia tutkimuskokonaisuuksia on yleisesti tarjolla? Kuntotutkimus on terminä hyvin laaja, se voi kohdistua esimerkiksi rakennusvaippaan, betonirakenteisiin, kuten parvekkeisiin tai julkisivuihin, putkistoihin tai vaikka ilmanvaihtojärjestelmiin, aloittaa Käyrä.

Seuraavassa oppaan luvussa Käyrä neuvoisi kuntotutkimuksen tilaajaa selventämään itselleen huolellisesti, mitä asioita hän haluaa kiinteistöstään tutkia.

- Samassa yhteydessä olisi hyödyllistä kerätä kasaan kattavat lähtötiedot tutkittavasta kiinteistöstä piirustuksineen ja korjaushistorioineen. Tämän luvun tärkeät tiedot voi tilaaja koota aivan itsekin, mutta jo tässä vaiheessa voi mukaan suunnitteluun ottaa myös ulkopuolisen kuntotutkimuksien asiantuntijan, huomauttaa Käyrä.

Hyvä tutkimussuunnitelma on tehokkaan kilpailutuksen edellytys

Näiden tärkeiden pohjatöiden jälkeen voidaan tehdä kuntotutkimuksen ostamisen tärkein asia, eli selkeä tutkimussuunnitelma. Sen tekemisen ohjeistaminen olisi Käyrän mielestä ostajanoppaan tärkein ja merkittävin luku.

- Tutkimussuunnitelma on ehdottomasti oltava olemassa, jotta voidaan siirtyä oppaan seuraavan lukuun, kilpailutukseen. Ilman kunnollista tutkimussuunnitelmaa ei ole selvyyttä siitä, mitä kannattaa tutkia eikä mahdollista kilpailutusta varsinaisesta kuntotutkimuksesta voi tehdä kunnolla. Viimeisenä lukuna kuntotutkimuksen ostajan oppaassa olisi vielä ohjeet siitä, kuinka kilpailutuksen tulosten vertailu kannattaisi tehdä, pohtii Käyrä.

Kuntotutkimus - vai ehkä sittenkin kevyempi kuntoarvio?

Laajan kuntotutkimuksen sijaan kiinteistön kuntotutkimusprojektin voi käynnistää myös kevyemmin kiinteistön kuntoarvion tekemisellä. Käyrän mukaan myös se toimii hyvänä pohjana tutkimussuunnitelman tekemiselle.

- Kiinteistön kuntoarvio on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin kuntotutkimuksessa. Kuntoarvion yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa. Kuntoarvio on selkeä tuote ja siihen löytyy suoritusohjeet (RT 18-10672), joten se on myös melko helppo kilpailuttaa, sanoo Käyrä.

Teki kiinteistön omistaja sitten kuntoarvion tai -tutkimuksen, on Käyrän mukaan syytä muistaa, että ennakkoselvitykset ovat aina vain pieni murunen kiinteistön korjauskustannuksista.

- Hyvä ennakkosuunnittelu maksaa itsensä nopeasti takaisin. Vastaavasti huono tai olematon ennakkosuunnittelu tulee kiinteistöjen korjauksessa usein todella kalliiksi, varoittaa Käyrä.

Teksti: Kai Tarkka