24 tammikuuta 2019

Miten tilaan LVISA-kuntotutkimuksen?

Kiwa Inspectan asiantuntija asettamassa röntgenpaneelia putkiston kuvausta varten.

Miten tilaan LVISA-kuntotutkimuksen niin, että saan juuri sitä, mitä tarvitsen? Mikäli olet perehtynyt erittäin huolellisesti kiinteistösi teknisiin järjestelmiin, osaat tilata erillisiä lämpöön, veteen, ilmastointiin, sähköön tai kiinteistöautomaatioon liittyviä kuntotutkimuksia juuri tarpeesi mukaan. Helpommalla kuitenkin pääset, kun jätät LVISA-kuntotutkimustarpeiden arvioinnin asiantuntijan tehtäväksi.

Talotekniset järjestelmät kehittyvät jatkuvasti. Varsinkin kiinteistöautomaatio, joka yhdistää ja optimoi kiinteistön erilaisten teknisten järjestelmien yhteistoimintaa, kehittyy erittäin vauhdikkaasti. Mutta mistä tiedän, tarvitsevatko kiinteistöni lämpö-, vesi-, ilmastointi- sähkö- tai automaatiojärjestelmät uudistamista? Ja kuinka asian voi selvittää?
- Jos tunnet kiinteistösi taloteknisen toiminnan oikein hyvin, voit selvittää eri järjestelmien kunnon erikseen ja yksittäisillä tutkimuksilla. Jos tämä tuntuu monimutkaiselta ja työläältä, voit myös ulkoistaa taloteknisen tutkimustarpeen selvittämisen asiantuntijalle. Tällöin kiinteistöstä tutkitaan kaikki tarpeellinen. Tutkimukset aloitetaan esiselvityksellä, jossa selvitetään kiinteistön yksityiskohtaisempi tutkimustarve. Näin tutkimusresurssit voidaan käyttää tehokkaasti juuri niihin järjestelmän osiin, joissa tutkimuksia ensisijaisesti tarvitaan. Samalla saat käyttöösi tiedot, joiden pohjalta näet kiinteistösi korjaus- ja huoltotarpeet pitkälle tulevaisuuteen, tiivistää taloteknisten tutkimusten asiantuntija Kari Krum Kiwa Inspectasta.
Tutkimukset selvittävät järjestelmien huoltotarpeet ja säästävät rahaa


”Jos se ei ole rikki, ei sitä kannata korjata” on vanha kansanviisaus. Se ei kuitenkaan pidä kiinteistöjen kohdalla täysin paikkaansa. Kaikilla kiinteistön teknisillä järjestelmillä on oma elinkaarensa, jonka jälkeen niiden huolto- ja korjaustarpeet alkavat kasvaa selvästi. Milloin tekninen järjestelmä olisi syytä uusia?

- Esimerkiksi vesi- ja viemäriputkien kohdalla niiden tekninen käyttöikä on noin 40-50 vuotta. Putkistoissa on kuitenkin muun muassa pumppuja, venttiilejä sekä muita putkistovarusteita, jotka ikääntyvät huomattavasti nopeammin. Näiden lyhyemmän teknisen käyttöiän omaavien järjestelmäosien vuoksi on syytä varmistaa, että kaikki on kunnossa ja huoltaa kriittisimpiä osia järjestelmästä säännöllisesti. Samankaltainen aikajänne ja huoltotarve pätee myös karkeasti ilmanvaihtopuoleen, mutta ilmanvaihtokoneiden laskennallinen tekninen käyttöikä on vain noin puolet putkistojen käyttöiästä, kertoo Krum.

Järjestelmästä riippuen olisi suositeltavaa tarkastaa järjestelmän kunto 5-10 vuoden välein, normaalin ylläpitohuollon lisäksi. Jos ongelmia ilmenee, on niihin luonnollisesti syytä reagoida jo ennen näitä ohjeellisia määräaikoja.

Milloin huolto ei enää riitä?

Oli kiinteistöjärjestelmä mikä tahansa, niin oikean huollon avulla saadaan sen elinikää pidennettyä. Kun korjaustarve kasvaa selvästi, on syytä harkita järjestelmien uusimista.

- Asiantuntevan elinkaaritutkimuksen avulla saadaan järjestelmien nykykunto selville ja voidaan tehdä laskelmat tulevaisuuden kannalta. Jossain vaiheessa kiinteistön historiassa tulee väistämättä eteen se hetki, jolloin vanhan järjestelmän huolto ja korjaaminen eivät enää riitä vaan uusiminen on ainoa taloudellisesti kannattava vaihtoehto. Liian useinkaan ei kalliita järjestelmiä kannata uusia, vaan taloudellisissa laskelmissa on aina otettava huomioon järjestelmän koko elinkaari, huomauttaa Krum.
Ei tutkita turhaan
Talotekniset järjestelmät ovat erilaisia, mutta niiden tutkimuksessa noudatetaan järjestelmästä riippumatta samanlaista toimintatapaa. Aivan aluksi haastatellaan tilaajaa ja kootaan yhteen kiinteistön historiatiedot käytettävissä olevista asiakirjoista. Niiden perusteella voi jo päätellä jotain kiinteistön kunnosta. Mitä enemmän kiinteistön lähtötietoja on saatavissa, sitä parempi.

- Tämän jälkeen kiinteistössä tehdään esitutkimus sen teknisten järjestelmien kunnosta. Näin saadaan selville järjestelmien yleiskunto, jonka perusteella voidaan päätellä jatkotutkimustarpeet. Tässä vaiheessa nähdään myös se, mitä järjestelmiä kannattaa tutkia enemmän ja mitkä järjestelmät eivät tässä elinkaaren vaiheessa kaipaa lisätutkimuksia. Näin vältetään ylitutkiminen ja turhien kulujen synty, toteaa Krum.
Miten tilaan LVISA-tutkimuksen jos en ole kiinteistöalan asiantuntija?


Tutkimuksia voidaan tehdä eri taloteknisissä kiinteistöjärjestelmissä samanaikaisesti, eivätkä tutkimukset aiheuta haittaa tilojen käytölle. Tutkimuksien hinnat vaihtelevat paljon kohteesta riippuen, mutta liikkeelle päästään jo muutamalla tuhannella eurolla.

- Yleisin tilanne on se, että tilaajalla on huoli kiinteistön kunnosta ja ”aavistus”, että jotain on tapahtumassa kiinteistölle lähitulevaisuudessa. Kokonaiskuva kiinteistön tilanteesta kuitenkin puuttuu. Se ei ole mikään ongelma, sillä asiantuntija osaa kyllä selvittää kiinteistön kunnon ja määrittää sen huoltotarpeet tulevaisuudessa. Tutkimus maksaa aina vain murto-osan siitä, mitä rikkoutuneiden järjestelmien korjaaminen maksaa. Rakennuksen toimiva talotekniikka on hyvän sisäilman edellytys sekä hyödyllinen asia myös kiinteistönomistajan lompakon kannalta, muistuttaa Krum.

Teksti: Kai Tarkka