17 joulukuuta 2018

Putkiston kuntotutkimus paljastaa putkien ja viemärien elinajan

Putkiston kuntotutkimuksessa saatetaan törmätä yllättäviin tuttavuuksiin.

Putkiston kuntotutkimus perustuu teknisesti röntgenlaitteilla tehtävään putkien läpivalaisuun tai viemäriputken sisälle ujutettavaan viemärikuvauskameraan. Putkiston kuntotutkimus kannattaa tyypillisesti tehdä ensimmäisen kerran kiinteistössä noin 20 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta, ja tämän jälkeen tehdyn kuntotutkimuksen suosituksien mukaisesti. Paras tapa ennaltaehkäistä putkisto-ongelmat on tehdä putkistoon liittyvät suunnitelmat ja asennukset alusta alkaen mahdollisimman huolellisesti.

Rakennuksen iästä ja käyttötarkoituksesta riippuen on suomalaisen putkiston materiaalina tyypillisesti kupari, valurauta, teräs tai muovikomposiitti. Jokaisella materiaalilla on hyvät ja huonot puolensa, joten ei voi sanoa, että yksi materiaali olisi parempi toistaan.

- Kuntotutkimuksessa paljastuu ongelmia kaikenlaisista putkista käytetystä materiaalista riippumatta. Useimmiten syynä on putkiston ikä ja siihen liittyvät kulumat sekä syöpymät. Hyvin usein ongelmia aiheuttavat myös väärät asennukset ja huolimattomuus erilaisten materiaalien yhdistämisessä, kertoo Kiwa Inspectan johtava asiantuntija Juha Rantanen.

- Lähtökohtaisesti putkistojen käyttöikä on Suomessa noin 40-50 vuotta. Käytännössä voi esimerkiksi valurautaviemäreissä olla pahimmillaan ongelmia jo 15 vuoden iässä. Siksi putkistojen kuntotutkimukset kannattaa tehdä ajoissa, jatkaa Rantanen.

Kuva: röntgenkuva putken liitoskohdasta. 


Syöpymiä, painaumia ja asennusvirheitä

Kiinteistöissä on käytössä erilaisia putkia ja putkimateriaaleja, jotta jokaiseen tilanteeseen ja käyttötarkoitukseen olisi saatavissa paras mahdollinen putki. Oli kyse sitten juomavesiputkesta tai viemäristä, niin mikään putki ei ole ikuinen.

- Korroosio, viemäreiden painaumat sekä suunnittelu- ja asennusvirheet saavat aikaan sen, että putki kuin putki on vaihdettava jossain vaiheessa. Kun viemäriputki on esimerkiksi maan sisässä, voi joku pihan lähipuista onnistua työntämään juurensa läpi viemäriputken seinästä, kertoo Rantanen.

Materiaalivirheet ja erilaisten materiaalien yhteensovittaminen aiheuttavat myös putkistolle ongelmia. Jalompi metalli syövyttää epäjalompaa metallia, jonka seurauksena syntyy vuotoja putkien liitoskohtiin.

- Käytettävän veden laatu vaihtelee myös Suomessa, jolloin toisilla alueilla putket eivät kestä jatkuvaa virtaamista yhtä hyvin kuin jossain toisaalla. Muoviputkissa ongelmia ovat aiemmin olleet mekaanisen rikkoontumisen vaara sekä sisäpintamateriaali, josta saattaa liueta epätoivottuja aineita juomaveteen, toteaa Rantanen.

Asennukseen liittyvät ongelmat paljastuvat yleensä nopeasti, mutta korroosio-ongelmat kehittyvät yleensä vasta vuosien kuluessa. Rantasen mukaan kupariputkissa voi olla ongelmia jo kymmenen vuoden iässä ja valurautaviemäreissä 10 - 20 vuoden kuluttua asennuksesta.


Kuva: putkiston kuntoa on vaikeaa määritellä ilman sisäpuolista tutkimusta. 


Ennaltaehkäisy pidentää putkien ikää

Juomavesi- ja viemäriputkiin liittyviä ongelmia voi myös ennaltaehkäistä ja pidentää näin niiden elinkaarta. Rantasen mukaan ongelmien ennaltaehkäisyn avainsanoja ovat hyvä suunnittelu ja laadunvarmistus putkien asennuksessa sekä peruskorjauksessa.

- On muistettava noudattaa oikeita ja hyviä asennustapoja putkien kanssa. Valvonnan on toimittava tehokkaasti rakennus- ja remonttityömaalla, jotta turhilta ja kaikkia harmittavilta asennusvirheiltä voidaan välttyä, painottaa Rantanen.

Myös taloyhtiö ja yksittäinen asukas voivat ennaltaehkäistä ongelmien syntyä.

- Viemäriin ei pidä laittaa mitään sellaista, mikä ei sinne kuulu. Yksittäisen asukkaan aiheuttama viemäritukos voi olla iso ongelma koko taloyhtiölle. Myös viemäriputkiston huuhtelu noin 10 vuoden välein on suositeltavaa, jotta viemäriverkosto pysyy kunnossa, muistuttaa Rantanen.


Putkiston kuntotutkimus on kannattava investointi tulevaisuuteen

Putkiston tekniset kuntotutkimusmenetelmät perustuvat putkiston läpikuvauksen ja viemärikameran käytön lisäksi myös rakenteiden silmämääräiseen tarkastukseen ja tutkijan kokemuksiin erilaisista kiinteistöistä. Kaikissa paikoissa putkien läpivalaisu ei ole mahdollista eikä kamerakaan paljasta kaikkea.

- Suurin kuntotutkimuksen hintaan vaikuttava tekijä on kohteen laajuus ja päätös siitä, mitkä putkiosuudet kohteessa tutkitaan. Yleensä kiinteistöissä tutkitaan vesi-, viemäri- ja lämpöjohtoverkosto. Pienen taloyhtiön putkien kunto on melko nopeasti tutkittu, mutta suuremman taloyhtiön tai teollisuusrakennuksen kanssa kuluu väistämättä enemmän aikaa ja rahaa. Putkiston kuntotutkimus maksaa joka tapauksessa aina vain murto-osan siitä, mitä putkistojen korjaukset ja remontit maksavat, muistuttaa Rantanen.


Osaava kuntotutkimuksen ostaja saa sitä, mitä tilaa

Pasi Kujansuu toimii kiinteistöpalveluyksikön johtajana Kojamo Oyj:ssa. Hän lähestyy kuntotutkimuksia ostajan näkökulmasta ja painottaa ostajan oman osaamisen merkitystä. Kuntotutkimuksen tekijä on toki ammattilainen, joka osaa kyllä opastaa ostajaa oikeanlaisten tutkimusten hankintaan. Ostajankin on kuitenkin syytä tietää, mitä hän kuntotutkimukselta ylipäätään haluaa.

- Jos ostaa kuntotutkimuksen pelkän hinnan perusteella, niin saa varmasti halvan, mutta todennäköisesti myös melko suppean tutkimuksen. Tällainen ei välttämättä vastaa tilaajan tarpeita ja odotuksia. Putkiston kuntotutkimusta tilatessaan pitää ostajan määrittää ainakin minimivaatimukset siitä, mitä itse tutkimuksen ja laadittavan tutkimusraportin pitää vähintään pitää sisällään ja mitä varten se tilataan, painottaa Kujansuu.

- Jos on kiinnostunut vain käyttövesijohtojen kunnosta, kannattaa tilata tutkimus vain niistä. Ja jos taas vain viemärien kunto kiinnostaa, niin tilataan silloin tutkimus niistä. Helposti maksaa aivan turhasta, jos ei määrittele tutkimuksen tarkoitusta huolellisesti tarjousta pyydettäessä. Toisaalta liian suppeaakaan tutkimusta ei kannata tilata, jatkaa Kujansuu.


Putkiston kuntotutkimus on osa PTS-suunnittelua

Kojamo Oyj hallinnoi itse noin 700 kiinteistönsä massaa ja teettää putkiston kuntotutkimuksia noin 30-40 kohteessa vuosittain.

- Meille tärkeimmät asiat löytyvät yleensä kuntotutkimusraportin yhteenveto- ja suositusosioista. Teetämme tyypillisesti putkistojen kuntotutkimuksen kiinteistöillemme ensimmäisen kerran noin 30-35 vuoden iässä, ja tämän jälkeen noin 5-10 vuoden välein riippuen saaduista havainnoista. Kuntotutkimustiedoilla päivitetään kiinteistöjen pitkän tähtäimen PTS-suunnitelmaa. Usein tutkimuksissa havaitaan pieniä korjaustarpeita, jotka korjaamalla saamme jatkettua putkistojen käyttöikää, kertoo Kujansuu.


Putkiston kuntotutkimus perustuu aina otantaan

Putkistojen kuntotutkimus perustuu aina otantaan. Koko putkistoa ei voida kokonaan tutkia röntgenillä tai kameralla. Niinpä tutkitussa putkistoissa löytyy yleensä näytteitä huonommista ja paremmista kohdista.

- Ammattilaiset osaavat tutkia putkistoja juuri kriittisistä kohdista. Tutkimuksen tekijällä on siis oltava riittävä osaaminen ja kokemus, jotta hän voi tehdä tutkimustuloksista oikeita johtopäätöksiä ja antaa meille täsmällisiä suosituksia, painottaa Kujansuu.


Putkiston kuntotutkimusraportin tärkein anti ovat yhteenveto ja suositukset

Kujansuun käsien kautta liikkuu vuosittain kymmeniä putkistojen kuntotutkimusraportteja. Totaalisen huonoja raportteja hän ei ole koskaan saanut käsiinsä, mutta joskus tutkimuksissa on ollut joitain epäselvyyksiä tai epätarkkuuksia, joihin on jouduttu pyytämään lisäselvityksiä.

- Hyvän putkiston kuntotutkimusraportin tärkein osa on minulle sen yhteenveto- ja akuuttien toimenpiteiden suositusosio. Yleisesti ottaen raportin selkeä jäsentely on tärkeää. Raportin on toki myös oltava mahdollisimman yksiselitteinen ja kattava, jotta sitä voidaan tarvittaessa hyödyntää myös korjaussuunnittelussa, listaa Kujansuu.

Mikäli kaikki on putkistossa kuntotutkimuksen perusteella kunnossa, ja raportissa suositellaan tutkimuksen uusimista esimerkiksi noin 10 vuoden kuluttua, on sekin mainittava raportissa mahdollisimman selkeästi.

- Selvien korjaussuositusten ja kustannusarvioiden antaminen kuntotutkimusraportissa liittyy olennaisesti PTS-suunnitteluumme ja sitä kautta korjausten vuosibudjetointiimme. Tutkimuksilla haluamme yleisesti saada vastauksen kysymykseen, mikä on kiinteistön putkiston jäljellä oleva elinkaari ja millä järkevillä korjaustoimenpiteillä voimme sitä mahdollisesti vielä pidentää, toteaa Kujansuu.

Hyvä putkiston kuntotutkimusraportti on

  • hyvin jäsennelty
  • selkeäsanainen
  • yksiselitteinen
  • helppolukuinen
  • luotettava
  • virheetön
  • hyvän yhteenvedon sisältävä
  • käytännön suosituksia sisältävä
  • korjausten kustannusarvion sisältävä
  • LVV 2013 -kuntotutkimusraporttimallia noudattava


Teksti: Kai Tarkka

Artikkeli on julkaistu Itä-Suomen Kiinteistöviestissä 4/2019.