Milloin puretaan, milloin korjataan? - Tutkimusmenetelmillä apua päätöksentekoon

Rakennuksen korjaaminen on lähtökohtaisesti helppoa, koska se on tekemistä vaille valmista. Mutta korjauspäätöksen tekeminen saattaa kuitenkin olla vaikeaa. Oheisessa artikkelissa avaamme tarkemmin korjauspäätöstä ohjaavia teknisiä ja hieman myös taloudellisia tekijöitä. Kaikkeen kiinteistöihin liittyvään päätöksentekoon kuuluvat kolme tärkeintä asiaa, 1. sijainti, 2. sijainti ja 3. sijainti, jätämme tässä vähemmälle.

Päätöksien seurauksia kannattaa pohtia pitkälle aikavälille

Ensimmäinen, tämän vuoden aikana erityishuomioon noussut tekijä on energiatehokkuus. Jos tarkoituksena on käyttää kiinteistöä seuraavan 30-40 vuoden ajan, tulevaisuuden oletuksena on hyvä pitää aiempaa korkeammalla pysyttelevää energian hintaa. Siten erilaisten energiatehokkuus- ja energiaomavaraisuusinvestointien arviointi ja takaisinmaksuaikojen laskenta ovat isossa roolissa korjauspäätöstä tehtäessä. Mutta energiatehokkuuteen liittyy myös toinen tekijä. Jos korjauspäätöstä ollaan tekemässä isoon, tehottomia lattianeliöitä ja ilmakuutioita omaavaan kohteeseen, on syytä miettiä myös uudisrakentamisen vaihtoehtoa. Voisiko samat toiminnot sijoittaa huomattavasti pienempään ja tehokkaampaan tilaan? Silloin purkaminen ja pienemmän, tehokkaamman rakennuksen rakentaminen voikin olla itsensä nopeammin takaisin maksava investointi.

Haitta-aineet saattavat sotkea suunnitelmat

Menneinä vuosikymmeninä on rakentamisessa käytetty erilaisia teollisia materiaaleja, joita nykytiedon valossa pidetään ihmiselle tavalla tai toisella vaarallisena. Tutuin näistä on asbesti, mutta muitakin löytyy erityisesti 50-70-luvuilla rakennetuissa rakennuksissa. Jos asbestia ja muita haitta-aineita on rakennuksessa paljon, ei purkaminenkaan ole edullista. Mutta joka tapauksessa haitallisten aineiden materiaalit ja määrät on hyvä tuntea tarkoin korjauspäätöstä tehtäessä. Ne haitta-aineet, jotka paljastuvat vasta korjaustöiden alkaessa purkujen yhteydessä, ovat kokonaisuudessaan aina kalleimpia poistaa. Joskus käy niinkin, että vasta korjaustöiden aikana löytyvät haitta-aineet kääntävätkin hankkeen taloudellisuuden pakkasen puolelle.

Betonin kunnon tutkimista ei kannata unohtaa

Betonin kunto on joskus jätetty liian vähälle huomiolle korjauspäätöstä tehtäessä. Mediasta viimeisen vuosikymmenen aikana on voinut havaita tämän asian liittyen uima-altaisiin. Betonirakenteiden tutkiminen näyttein on työlästä ja analyysihinnat korkeita. Siten usein nykyäänkin näytemäärästä tingitään kuntotutkimusten yhteydessä. Kuitenkin tietyt betonin vauriotyypit ovat havaittavissa ainoastaan näytteistä, jolloin riittävä näytemäärä on erittäin tärkeä korjauspäätöstä tehtäessä.

Myös betonijulkisivuissa voi betonin kunto ja heikentynyt lujuus tuoda yllätyksiä kesken korjausta. Esimerkiksi julkisivukorjaus on suunniteltu tehtävän levypintaisella julkisivujärjestelmällä siten, että vanha betonipinta jää uuden levytyksen alle. Mutta mitä sitten tehdään, jos kesken korjauksen selviää, että vanha betonipinta on lujuudeltaan niin heikko, ettei uutta pintaa voi kiinnittää siihen?

Rakennuksissa on monta tekijää, jotka kannattaa tutkia ennen korjauspäätöstä

Erilaiset vanhat vauriot ja mahdolliset sisäilmaongelmien aiheuttajat tuovat oman lisämausteensa korjauspäätöksen tekoon. Ja tietysti itse rakennusrunko. Riittääkö huonekorkeus, jos esimerkiksi ilmanvaihto uusitaan nykyisten määräysten ja suositusten mukaiseksi? Miten mahdollistuu tilojen käyttö ja miten paljon on kantavia rakenteita? Voidaanko niitä tarvittaessa aukottaa? Myös aukotusten mahdollisuutta voidaan tutkia etukäteen esimerkiksi ainetta rikkomattomin menetelmin tarkastelemalla raudoitteiden sijaintia ja kokoa.

Järjestelmät tulee myös huomioida. Uusitaanko korjauksen yhteydessä talotekniikka vai jätetäänkö osia vielä käyttöön? Talotekniikan osalta yksi hankala tekijä on ollut rakenneaineiset ilmanvaihtokanavat, joita esiintyy hyvin eri-ikäisissä rakennuksissa. Eli ilma kulkee huonetiloihin rakenteissa sijaitsevia, betonisia tai tiilipintaisia kanavia pitkin. Näiden kanavien puhtaanapito ja pölyttömyys on erittäin haastavaa, käytännössä mahdotonta.

Kokonaisuudessaan rakennuksen, rakenteiden ja järjestelmien kunnolla on iso rooli korjauksen onnistumisessa ja myös syntyvissä kustannuksissa. Kattavien tutkimusten osuus hankkeen kokonaiskustannuksesta on joka tapauksessa pieni, joten riittävistä tutkimuksista ei kannata tinkiä korjauspäätöstä tehtäessä. Silloin saamme kestävästi korjattua nykyisen rakennuskantamme vastaamaan tarpeita tuleville vuosikymmenille.