Suunnitelmallinen kiinteistöjen ylläpito muuttuvassa maailmassa

Korona, ukrainan sota ja kauttaaltaan nousevat kustannukset haastavat sitä maailmaa, missä olemme tottuneet toimimaan. Kustannusten nousu johtaa karsimiseen monella sektorilla aina kotitalouksista julkiseen sektoriin ja myös yrityksiin. Kuitenkin väärästä kohdasta säästäminen voi johtaa suurempaan laskuun hieman myöhemmin. Miten siis ylläpitää kiinteistöjä suunnitelmallisesti mutta entistä taloudellisemmin nykyisessä tilanteessa?

Avainasemassa on tieto. Onnistunut kiinteistöjen suunnitelmallinen ylläpito pohjautuu kahteen kokonaisuuteen, joista tulee olla riittävä tietopohja päätösten tueksi. Ensimmäinen kokonaisuus on kiinteistöstrategia ja toinen on kiinteistöjen kunto.

Kiinteistöstrategia määrittelee tavoitteet

Kiinteistöstrategia kuulostaa hienolle, mutta yksinkertaisuudessaan kyse on tiedosta, että mikä on kunkin kiinteistön tulevaisuudennäkymä. Onko kiinteistölle käyttöä tiedossa useiksi kymmeniksi vuosiksi nykyisellä paikalla ja suunnilleen nykyisellä käyttötarkoituksella? Jos on, silloin kiinteistöä tulee myös ylläpitää aktiivisesti. Jos tiloissa oleva toiminta ei kestä kiinteistöstä johtuvia käyttökatkoja, ylläpidon tulee olla jossain määrin myös ennakoivaa. Esimerkiksi kaupallisissa kiinteistöissä tai sairaaloissa katkot aiheuttavat yleensä suuria ongelmia. Toisaalta, jos kiinteistö taas on elinkaarensa päässä ja alueella, johon on tulossa kaavamuutos, näkyvissä oleva tulevaisuus nykyisellään on melko lyhyt.

Tilanteessa, jossa käytettävissä olevat varat ovat vähenemässä, niiden kohdentaminen oikein nousee entistä tärkeämmäksi. Kohdentamisessa tulee huomioida kiinteistönomistajasta ja kiinteistötyypistä riippuen toiminnan kriittisyys ja toisaalta kiinteistön tulevaisuudennäkymä.

Kiinteistön kuntotieto auttaa kohdentamisessa

Kiinteistöomaisuuteen liittyvässä budjetoinnissa päätöksiä tehdään pahimmillaan lähes kymmenen vuotta vanhoilla PTS-suunnitelmilla. Kuitenkin PTS:n kuntotieto kerran laaditussa kuntoarviossa perustuu ainoastaan arviointihetken kuntoon, eurosummien oikeellisuudesta puhumattakaan. Kuitenkin kertakäynnillä arvioidun kuntotiedon ohella tarvitaan seurantatietoa, eli onko tilanne vakaa vai onko kyseessä riski materiaalin vanhenemisen ja sitä kautta vaurion etenemisestä. Seuraavan vuoden ylläpitobudjettia suunniteltaessa päätösten tulisi perustua tuoreisiin tietoihin kiinteistön kunnosta.

Kun koko kiinteistösalkku on kartoitettu kunnon osalta, voidaan myös säästää kustannuksissa yhdistämällä korjaushankkeita. Jos useampi vesikatto on tulossa korjausikään suunnilleen samaan aikaan ja samalla maantieteellisellä alueella, hankkeiden kilpailuttaminen yhdessä saattaa tuoda hyviä säästöjä. Ja sama koskee tutkimuksia, jos kuvattavana on kymmenen kohteen viemärit yhden sijaan, on yksikköhinta kohteelle varmasti kustannustehokkaampi.

Suunnitelmallisen ylläpidon ei tarvitse olla kallista

Peruskuntoarvion teettäminen joka vuosi tarkemmista tutkimuksista puhumattakaan tulisi todella kalliiksi. Jollain tavalla tieto tulisi kuitenkin kerätä yhteismitallisesti siten, että sen hyödyntäminen on helppoa. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon alkuun pääsee hyvin kattavalla kuntoarviokierroksella kaikissa kohteissa. Vuosittaiseen tai joka toinen vuosi suoritettavaan tarkastukseen on myös oma tuotteensa, kiinteistön määräaikaistarkastus. Me kiwalla autamme kaikissa suunnitelmallisen ylläpidon vaiheissa lähtien lakisääteisistä määräaikaistarkastuksista kuntoarvioihin ja kuntotutkimuksiin sekä korjaushankkeiden asiantuntijapalveluihin saakka.